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新冠肺炎疫情后你知道怎么与“房东”协商 减免租金吗?

发表时间:2020-02-13 11:05作者:齐博学




一场突如其来的“新冠肺炎”疫情席卷了整个中国,随着疫情的不断发展,各级政府先是宣布延长春节假期,后又要求企业灵活安排、自行决定复工复产时间,但是很多企业为了安全起见,没有很快要求员工返厂复工复产。由于长时间延迟复工,而延长假期和延迟复工期间的人员工资又不能全额扣除,加上政策收紧引起的经济萧条,很多中小企业老板、个体经营户、生意人等都在面临巨大的亏损,处于经济链条末端的他们正在用自己的心与血苦苦挣扎着。在危急时刻,中小企业在利用国家关于税收、信贷等支持、扶持政策的同时,也应该采取其他措施实施自救,不仅为企业戴上“呼吸机”,吃上“特效药”,也要减缓“血液”输出,为企业发展保存流动资金这至关重要的生存“血液”。企业实施自救的措施很多,本文将着重探讨受疫情影响、基于不可抗力的商业物业租金减免问题。


一、受疫情影响减免租金的可行性

    (一)疫情符合不可抗力的法律规定

关于新冠肺炎可否构成“不可抗力”,合同双方能否据此解除合同,承租方是否能够据此请求减免房租,以及与此相关的违约责任等问题,我们在《蒋曾涛:疫情期间减免房租的法律分析》一篇文章中已做详细分析。此外,根据2020年2月10日全国人大法工委发言人、研究室主任臧铁伟在回答记者问时的意见,可以综合推定基于“新冠肺炎”疫情已构成不可抗力,符合相关法律规定的不可抗力情形。、


     (二)实际损失是减免租金的重要前提

纵然是不可抗力情况下政府相关政策措施导致的承租人损失,也应对损失情况进行区分,满足以下情况的才符合请求减免租金的条件。


1.必须是直接损失,而非间接损失

直接损失是指由于疫情的发生、发展和政府政策措施,造成经营者的停业、休业、减产、减值等而导致的财产直接减少。该种损失不仅是财产的直接灭失和减少,而且应与疫情防御有着直接的关联,是必定会发生的损失。、


2.必须是实际损失,而非预期损失

损失必须是已经实际发生的,不能是可预期的利益。实际发生的损失才是公平补偿的前提,对于没有实际发生的损失一方面无法预估未来损失的可能性,另一方面无法评估未来发生损失的实际大小,因此不能作为提出请求的前提。


3.损失必须能为金钱衡量

租赁双方关于租金减免问题的协商,属于民事法律关系中的财产性关系,因此如果不能为金钱所衡量,则无法对损失进行合理评估,也难以达成协商目的,即使采取诉讼手段也难以得到法院的支持。


4.损失应及时告知出租人

承租人遭受了实际损失后,应将损失情况形成书面材料,并附上证明材料,及时向出租人履行告知义务,作为日后协商租金减免事项的基础。履行告知义务不仅是保持信息对称的重要手段,也是获取出租人善意协商的前提。


二、承租人如何提出减免租金请求

    (一)什么样的承租人适合提出请求

1.应将提出减免租金的当事人限定为商业租赁的承租人。首先,应将减免租金的标的定义为商业物业,特指办公商业楼、仓储物流类租赁物业,以及其他用于经营类的租赁物业等,因为商业物业的承租人所受到的疫情影响,导致的经营损失是直接的。其次,提出减免租金的主体应是商业物业租赁合同的签订主体,只有真正的合同主体才具有提出租金减免请求的资格。


2.并非所有商业租赁的承租人都适合提出减免租金的请求。抗击疫情,共克时坚,是每一位国人面临的责任和挑战,而减免租金势必会损害出租人的合法权益,片面追求公平有失真正的公平。因此应严格限定减免租金的承租人范围,应只针对那些确实出现了经营困难,如不给予减免可能导致承租人无法履行交租义务,并进一步导致租赁合同的目的无法实现,或直接导致合同可能解除的情况。因为此情况下即使出租人后续可以通过诉讼等方式向承租人追索租金费用,但也使租赁关系难以维系,使出租人承担空租期的经营风险。


     (二)提出减免租金应注意的问题

1.综合评估租赁双方的经济损失

减租还是免租,以及减免的具体金额和具体方式,应具体情况具体分析,结合租赁双方的协商情况、承租人的损失情况、出租人的实际承受能力等予以确定。首先,受疫情影响的不止有承租人,几乎所有的行业,所有的人都在承受肺炎疫情的影响,所有的行业都在经受因为延期营业延期开工带来的损失或者额外成本,出租人也一样遭受了不同程度的损失。其次,作为出租人也有“差钱”和“不差钱”之分,有主动免除租金的“中国好房东”,也有因还贷压力较大不愿免除租金的普通房东。我们不知道出租人的现实情况,也许他们也面临着巨大的还贷压力,毕竟各大银行还没有释放出普通购房人可以适当减免按揭月供的利好消息,因此不宜简单的以是否愿意给予租金减免评判出租人的道德水准。


2.不可抗力也应具体情况具体分析

根据相关司法实践案例,商业物业的承租人在符合相关法律原则的情况下,方能以不可抗力为由向出租主张解除合同或酌情减免受疫情影响期间的租金,该原则应至少包括三方面的要素:一是租赁合同在“新冠肺炎”疫情发生之前已签署生效,且在疫情爆发前正常履行,没有迟延履行等情形;二是租赁合同的履行受到疫情的直接影响,包括因政府主管部门采取的抗疫措施导致了租赁合同无法履行等;三是承租人确因疫情导致合同无法履行,并遭受严重损失,该种损失应能够提供相关证据加以证明。上述原则可以参照非典时期相关案例加以印证,根据福建拓维律师事务所张伟强律师对非典时期9个案例的检索和汇总,其中6个案例支持减免租金、3个案例未支持。可见,司法实践对于不可抗力免责在适用范围上较为谨慎,需要根据具体情况进行判定,如承租人能够确保符合不可抗力事由适用的相关法律原则,则得到法院支持的可能性较大。


     (三)提出减免租金请求应采用的方式

减免租金是对原合同的变更履行,因此应在原合同的基础上协商确定减免租金的方式、减免时间段、减免金额等相关事项,具体可分为以下几种形式。


1.口头方式提出请求

承租与出租就减免租金问题可先口头协商,尤其是当出租同意为承租方减免租金时,双方应及时拟定相关的补充协议,以书面形式将租金减免的方式、减免的时间段、减免的金额等明确下来,避免双方过后引起不必要的纠纷与诉累。


2.书面形式协商确定

双方经平等协商后,书面确定租金减免的方式、减免的时间段、减免的金额等事项,可作为原合同的补充协议,合同内容应包含但不限于租金减免的相关事项,具体可由双方协商确定。


3.诉讼形式提出诉求

当双方无法达成一致意见时,承租人认为符合相关法律规定的情形时,可以通过诉讼方式,提请有管辖权的人民法院做出公正裁判,请求判决出租人为其减免相应的房租费用。


综上,承租人提出减免租金请求应以书面形式为主,便于双方确认真实的意思表示。以书面函件形式提出协商时更应注重行文格式、内容逻辑和合理措辞,以情动人、以理服人,使出租人更好地接受减免租金的请求和建议。


三、什么时间提出减免租金的请求

减免租金的请求一般在满足法律规定的原则之后即可提出,根据《合同法》第一百一十八条,“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”而为了能够较好地评估经济损失,提供较为详实的证明材料,便于出租人或人民法院审核证明文件,在疫情结束时提出则更为有益。疫情结束日可参照“非典”疫情评估,即确诊感染人数和疑似病例不再新增之日。


此外,该项请求也是有一定时限要求的,笔者认为,他应该在疫情结束之日起一年内提出。首先,减免租金的请求是一种形成权,由于疫情影响而享有的请求减免租金的权力不是原本就有的,他于疫情发生时出现,于疫情发展到一定程度即政府相关部门采取影响企业正常经营的疫情管控措施,并导致企业因此受到经营损失时成立,因此应适用除斥期间的时限要求。其次,减免租金是在原合同基础上,对原合同的变更,因此可以参照《合同法》第54条、55条关于合同变更和撤销的除斥期间的相关规定,即在一年内行使相应的权利。第三,减免租金的价值在于适用公平原则处理由于疫情导致的合同履行困难等问题,是为了能让合同继续正常履行而采取的适当让利、利益平衡措施,因此应鼓励权利人在能够清醒认识到自身利益受损的时候尽快提出请求。


众所周知,疫情还没有真正过去,经济社会发展势必会受到限制,经济活动也会受到一定的影响,出租人与承租人是相互依存的共生体,只有在疫情面前相互体谅、相互扶持才能做到共克时艰、共同发展。因此,针对可能出现的合同纠纷、租赁纠纷等法律问题,我们倡导以公平合理的原则、平等协商的方式加以解决。对于受到疫情影响的承租人,出租人应该在不遭受严重损失的前提下,通过减免部分或延迟支付租金的方式缓解承租人的经营困难,保证租赁合同的继续履行,避免纠纷诉累,共建和谐社会。





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作者:齐博学,海南盛京棋牌的钱有什么用律师事务所实习律师

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指导老师:付鸿,海南盛京棋牌的钱有什么用律师事务所执业律师,一级合伙人

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