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物业法律服务月刊 (第四期)

发表时间:2019-12-18 14:43作者:娄春艳



海南物业法律服务团队汇编   



201912月   




一、法律法规


1.特种设备安全监察条例;

2.海口市电梯安全管理若干规定。


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二、法律法规解读

电梯致人损害,到底该由谁担责任?

公共场所的管理人未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。电梯致人损害的责任主体应该是对电梯进行直接控制、管理,并负责妥善维护义务的人,即电梯所有人、物业公司。属于电梯固有瑕疵引起的伤害,应由电梯所有人承担责任;属于管理、使用中的过失引起的损害,应由电梯管理人承担责任,具体如下:

1、如果电梯本身存在缺陷,电梯生产者或销售者要承担产品责任。

2、如果电梯管理人如物业公司、商场未尽到安全保障义务导致事件发生,则应承担侵权责任;

3、如果电梯维保单位违反我国《电梯使用管理与维护保养规则》规定的维护、保养义务,也要承担侵权责任。

4、如果第三人的行为导致事件发生,造成他人损害,由第三人承担侵权责任。





三、案例


佟宇飞与抚顺天宇永久房地产有限公司、抚顺杰罗德物业管理有限公司违反安全保障义务责任纠纷案


抚顺市顺城区人民法院民事判决书

(2016)辽0411民初150号




【裁判要点】

公共场所的管理人未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。电梯致人损害的责任主体应该是对电梯进行直接控制、管理,并负责妥善维护义务的人,即电梯所有人、物业公司,属于电梯固有瑕疵引起的伤害,应由电梯所有人承担责任,属于管理、使用中的过失引起的损害,应由电梯管理人承担责任。

【基本案情】

2015年8月4日中午,原告佟宇飞乘坐电梯时,电梯发生下坠事故,造成佟宇飞身体伤害,在抚顺市中医院和医大一院住院87天。发生事故的电梯所在楼房是被告天宇公司建成,杰罗德公司是园区物业,佟宇飞要求二被告赔偿医疗费13965.47元,误工费9874.28元,伙食费4300元,护理费10134元,交通费500元;诉讼费二被告承担。天宇公司提起反诉称,天宇公司在反诉被告佟宇飞发生事故后,为反诉被告垫付医疗费16000元,要求反诉被告返还垫付的医疗费16000元。

裁判结果

抚顺市顺城区人民法院(2016)辽0411民初150号民事判决:

一、被告抚顺杰罗德物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告佟宇飞医疗费13637.47元、住院伙食补助费4300元、护理费10134元、交通费300元、误工费9874.28元,合计38245.75元;

二、驳回原告佟宇飞其他诉讼请求;

三、驳回反诉原告抚顺天宇永久房地产有限公司的反诉请求。

【裁判理由】

法院生效裁判认为:公共场所的管理人未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。电梯致人损害的责任主体应该是对电梯进行直接控制、管理,并负责妥善维护义务的人,即电梯所有人、物业公司,属于电梯固有瑕疵引起的伤害,应由电梯所有人承担责任,属于管理、使用中的过失引起的损害,应由电梯管理人承担责任。本案中,虽然事故发生时电梯是由星玛公司对特种设备进行保养维护,且符合特种设备监督检验标准,但经电梯保养员证实,电梯滑梯事故发生的原因是电力原因,而非电梯自身质量原因,与原告所描述的事故情况相符,属于物业公司在管理中的过失,故本案侵权责任应由被告杰罗德物业公司承担。关于原告主张的赔偿项目及数额,应依据原告提供的证据和相关法律规定合理计算。关于医疗费,按照医疗机构出具的收据计算;被告天宇公司垫付的16000元医疗费,应由责任人承担,故本院对反诉请求不予支持。关于住院伙食补助费,按照国家机关一般工作人员出差伙食补助标准50元/日和原告住院时间86日计算;关于误工费,原告收入状况依据2015年1月至7月平均工资标准确定,误工时间是实际误工损失的3个月。关于护理费,护理等级为二级护理,护理人员为一人,护理人员有收入,参照误工费标准计算,即护理时间是实际误工损失的3个月,护理人员收入状况依据其平均工资标准确定。关于交通费,应按原告就医实际发生的合理费用计算。

四、行业简讯

1、《海口市物业服务企业信用信息管理办法(试行)》正式出台!

12月9日,记者从海口市住建局获悉,《海口市物业服务企业信用信息管理办法(试行)》(以下简称“办法”)出台。今后,海口将以年度为单位对全市物业服务企业开展信用评估,信用等级为D级的物业服务企业将被列为重点监管对象,并在媒体上曝光。

办法明确,物业服务企业的良好信用行为信息包括自觉遵守有关法律法规、规章、规范性文件或强制性标准,认真履行物业服务合同,服务规范,诚信经营,创新管理,自觉维护物业服务行业市场秩序等,获得行政机关、物业管理行业协会给予奖励、表彰等的信息。

不良信用行为信息包括物业服务企业在从事物业管理服务活动中存在有违反有关法律法规、规章、规范性文件或者强制性标准,不履行物业服务合同,违反市场公平竞争、诚实信用原则,违反信用承诺,妨碍或干扰监督管理等行为,被行政机关、司法机关、仲裁机构、乡镇人民政府或街道办事处等认定存在违法行为的信息。

办法规定,物业服务企业信用等级评定实行量化评分。物业服务企业的信用基准分为100分,实行日常加减分制管理。记分规则按照《海口市物业服务企业信用记分标准》执行。记分周期为一年,从每年1月1日起至12月31日止。记分周期届满,恢复信用基准分并重新记分。当年的12月31日总得分即为年度信用分值,按年度信用分值及本办法规定评定企业信用等级。

物业服务企业信用等级分为A、B、C、D四个等级:

A(优秀)年度信用分值为 90 分以上(含 90 分);

B(良好)年度信用分值为 75分(含75分)至89分;

C(一般)年度信用分值为 60分(含60分)至74分;

D(差)年度信用分值不满 60 分,或者物业服务企业在当年度被行政机关、司法机关等单位列入信用黑名单的。

根据规定,对信用等级为 A(优秀)物业服务企业,相关部门将实施简化监督和较低频率的日常检查、在有关评优或选聘物业服务企业时予以加分、组织实施有关财政资金补助等奖励政策,并鼓励建设单位实施前期物业服务招投标时给予加分,鼓励业主选聘物业服务企业时优先考虑。对于信用等级为D(差)物业服务企业,相关管理部门将对其采取实施重点监督和高频率的日常检查、在有关评优或选聘物业服务企业时予以减分、在本市级纸媒、行业权威报刊或者其他社会影响力较大的网络媒体信息平台予以曝光等惩罚措施。

该办法自2019年12月13日起施行,有效期2年。


2中国物业管理协会举办党的十九届四中全会精神宣讲报告会。

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中国物业管理协会党支部11月21日上午在郑州市举办了党的十九届四中全会精神宣讲报告会。中宣部全国基层理论宣讲先进个人、十九届四中全会精神河南省宣讲团成员、党的十九大代表、中国物协监事会监事长、郑州圆方集团党委书记/总裁薛荣同志作宣讲报告。

中央国家机关行业协会商会住建联合党委委员、中国物业管理协会党支部书记、副会长兼秘书长王鹏在会议致辞中表示,中国物协组织召开这次宣讲报告会,是为了动员会员单位广大党员干部群众把思想和行动统一到全会精神上来,推动党中央重大决策部署在物业管理行业落地见效,促进物业管理行业高质量发展。希望大家通过这次学习,将物业管理工作与十九届四中全会精神结合,认真践行以人民为中心的发展思想,遵循共建共治共享原则,参与建设社会治理共同体,在服务群众中把党中央的声音传递到群众中去。

  在宣讲报告中,薛书记用大量的党史和新中国史史料、鲜活的案例、生动的语言、详实的数据,结合音视频、现场情景剧等形式,重温了中国共产党的初心和使命;脉络清晰、系统深入地阐释了党的十九届四中全会的重大意义,深刻阐述了中国特色社会主义制度和国家治理体系的显著优势,对全会《决定》提出的总体要求、总体目标和重点任务进行了系统解读。宣讲报告会结束后,薛书记与现场参会代表就进一步学习宣传贯彻好党的十九届四中全会精神面对面问答互动,进行了深入交流。

  本次报告会采取了网络直播形式。中国物协组织包括会员单位在内的物业管理从业人员积极收看了报告会。

       3中国物业管理协会会长沈建忠发表《社会治理大格局下的物业管理》一文。


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  最近,中国物业管理协会组织了“党的十九届四中全会精神宣讲报告会”,党中央把“坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化”提升到了战略高度,进行了全面部署,提出了总体要求,指出要“坚持和完善共建共治共享的社会治理制度”“建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。”“推动社会治理和服务重心向基层下移”这些新决策新部署既有总体性的战略设计,又融合了基层实践创新,体现了时代需要。

  物业服务企业如何更好地融合到共建共治共享的社会治理大格局中,如何发挥更大的作用,四中全会给出了方向,也带给我们新的感悟和思考。


       ※党建引领,创新物业服务企业社区协同共治工作机制

  党的领导是中国特色社会主义最本质的特征,是中国特色社会主义制度的最大优势,是有效推进社区治理的根本政治保证,也是行稳致远的根本保证。社区是党和政府联系、服务群众的“最后一公里”。

  北京、上海、杭州、重庆、合肥、成都、河北等地区都积累了不错的经验。通过扩大党的组织覆盖和工作覆盖,以党建引领物业管理、引领业委会治理,推行社区“两委”班子交叉任职,建立街道社区党组织领导下的各类组织联动服务机制,明确各级监管职责,实现社区治理良性互动,增强基层党组织组织群众、宣传群众、凝聚群众、服务群众的能力。


       ※贯彻以人民为中心的发展思想

  坚持以人民为中心是习近平新时代中国特色社会主义思想的基本方略之一。以客户为中心的服务理念,是物业服务企业以人民为中心发展思想的具体体现,也是做好各项服务工作不变的初心。要以实现维护人民根本利益为目标,以群众满意为根本标准,提升服务效率和水平。在基层公共服务制度体系建设以及其他普惠性、基础性、兜底性社区治理体系建设中,做一个优秀的服务商。


       ※科技助推社会治理创新

  科技支撑也是十九届四中全会提出的社会治理体系中新增的内容。物业服务企业应顺应大势技术求新,积极分享技术红利,实现物业管理成本、效率、用户体验的全面升级,作为社区群众的直接服务者,在科技助推社会治理创新方面也具有一定的优势。物业服务企业今后要更多地解放思想,以开放的心态去整合资源,协同各方通过科技的力量加快治理模式创新,为群众提供更加精细化、精准化服务,提升治理的力度与温度。


       ※争取相应的政策支持和激励机制

  物业服务企业参与基层社会治理,很多时候无力承担超越能力的社会责任,用其他项目的收益来补贴也不是长久之计,也包括物业服务企业长期以来面临的物业费调价难、部分工作权责不清等制约行业发展的问题,特别需要支持政策和引导措施。


       ※宣传好行业在基层社会治理中的作用和价值

  物业管理是关乎人民群众安居乐业的工作,关乎人民群众的获得感、幸福感、安全感。要大力挖掘物业管理行业参与基层社会治理的实践案例、特殊贡献和典型人物,宣传行业在基层社会治理中的作用和价值,讲好行业故事、传播行业声音,并向相关主管部门汇报行业的贡献以及行业发展面临的难点和痛点,促进物业费调价、行业法治改革等制约行业发展问题的解决。





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       本期编辑:娄春艳         

                        资料收集:陈雪
















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