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物业法律服务月刊 (第三期)

发表时间:2019-11-21 18:56作者:薛彩云

海南物业法律服务团队汇编


2019年11月


       

一、法律法规

1.《中华人民共和国物权法》;

2.《住宅专项维修资金管理办法》。


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二、法律法规解读

1. 什么是住宅专项维修资金?

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

2. 住宅专项维修资金如何使用?

2.1住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:


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        2.2住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:



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        2.3 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金:


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三、案例


上海市虹口区XX大厦小区业主大会诉上海XX公司业主

共有权纠纷案


上海市虹口区人民法院一审判决书

(最高人民法院审判委员会讨论通过 2016年9月19日发布)



 【裁判要点】 

专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金,并以诉讼时效提出抗辩的,人民法院不予支持。

 【基本案情】 

2004年3月,被告上海XX总公司(以下简称XX公司)取得上海市虹口区XX大厦底层、二层房屋的产权,底层建筑面积691.36平方米、二层建筑面积910.39平方米。XX公司未支付过上述房屋的专项维修资金。2010年9月,原告XX大厦小区业主大会(以下简称XX业主大会)经征求业主表决意见,决定由XX业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼。XX业主大会向法院起诉,要求XX公司就其所有的XX大厦底层、二层的房屋向原告缴纳专项维修资金57566.9元。被告XX公司辩称,其于2004年获得房地产权证,至本案诉讼有6年之久,原告从未主张过维修资金,该请求已超过诉讼时效,不同意原告诉请。

 【裁判结果】

上海市虹口区人民法院于2011年7月21日作出(2011)虹民三(民)初字第833号民事判决:被告XX公司应向原告XX业主大会缴纳XX大厦底层、二层房屋的维修资金57566.9元。宣判后,XX公司向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2011年9月21日作出(2011)沪二中民二(民)终字第1908号民事判决:驳回上诉,维持原判。

 【裁判理由】

法院生效裁判认为:《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第七十九条规定,“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十四条第二款规定,“专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用”。《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)(以下简称《办法》)第二条第二款规定,“本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”依据上述规定,维修资金性质上属于专项基金,系为特定目的,即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外,单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定,专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系,而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益,所以维修资金具有公共性、公益性。

《物业管理条例》第七条第四项规定,业主在物业管理活动中,应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十四条第一款规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定,缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益,即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务,这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此,缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务,其只存在补缴问题,不存在因时间经过而可以不缴的问题。

业主大会要求补缴维修资金的权利,是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益,其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱,这违背了公平原则,并将对建筑物的长期安全使用,对全体业主的共有或公共利益造成损害。

基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金义务的性质,被告XX公司作为XX大厦的业主,不依法自觉缴纳专项维修资金,并以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩,该抗辩理由不能成立。原告根据被告所有的物业面积,按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出的被告应缴纳的数额合理,据此判决被告应当按照原告诉请支付专项维修资金。


四、行业简讯

  1.最高人民法院正式发布《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》法发【2019】25号

2019年11月14日,最高人民法院发布《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》(简称“《意见》”),为有效预防和依法惩治高空抛物、坠物行为,切实维护人民群众“头顶上的安全”,提出了16条具体措施。

《意见》的主要内容包括四个方面:

一、强调综合治理和诉源治理。要求人民法院要积极推动预防和惩治高空抛物、坠物行为的综合治理、协同治理工作,要加强与公安、基层组织等的联动。注重发挥司法建议的作用对在审理案件的过程中发现的行政机关、基层组织、物业服务企业等存在工作疏漏、隐患风险等问题,及时提出司法建议等。

二、在法律适用上明确区分高空抛物和高空坠物。二者在主观恶性、社会危害性方面有很大的不同,有必要予以厘清。在刑法的适用层面,高空抛物行为人的主观上通常系故意,而高空坠物的行为人主观上通常为过失,以造成相应结果作为入罪要件。在民事责任方面也有必要准确适用侵权责任法第85条和第87条,合理界定不同侵权行为的民事责任。

三、充分发挥刑罚的威慑、教育功能。《意见》明确要求人民法院要高度重视高空抛物、坠物行为的社会危害,准确认定行为性质,对于构成犯罪的要依法追究刑事责任,以充分发挥刑罚的威慑、教育功能,有效维护人民群众生命财产安全、预防、减少该类不法行为的发生。

四、加强高空抛物、坠物民事案件的审判工作。《意见》紧密结合人民法院职责,通过举证责任分配规则推动当事人积极查找,同时要求各级法院加大依职权调查取证力度,最大限度查找确定直接侵权人。此外,为及时充分救济受害人,依据侵权责任法有关规定,明确了物业服务企业未尽到法定或者约定义务的情况下,依法承担相应的侵权责任。同时也明确了物业服务企业对其他责任人享有相应的追偿权。


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2.《北京市物业管理条例(草案)》公布并公开征求意见。

2019年10月22日,《北京市物业管理条例(草案)》(简称“《条例草案》”)公布并公开征求意见。条例草案要求建立物业服务收费动态调整机制。根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理。

物业费调整难不仅影响业主与物业服务企业的关系,而且影响住宅小区品质。目前绝大多数小区物业费自业主入住以来没有变化。然而面对物业管理中人力、耗材等成本上涨,前期部分小区开发商会补贴一部分,后期物业服务企业靠小区公共收入来补贴物业管理成本上涨,或者降低服务质量。

条例草案提出,物业收费实行市场调节价并动态调整,为物业服务企业调整物业费提供了法律依据,有望解决物业费调整难。

3. 以“数字经济下的物业服务创新”为主题的第五届中国物业管理创新发展论坛即将启幕

2019年10月15日,中国物业管理协会主办的“第五届中国物业管理创新发展论坛”将于深圳启幕。论坛以“数字经济下的物业服务创新”为主题,将邀请跨界大咖、国内外嘉宾,进行对话交流和经验分享。主论坛特别邀请到了红杉资本全球执行合伙人沈南鹏作主题演讲。






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本期编辑:薛彩云         

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