资讯文章

物业法律服务月刊(第一期)

发表时间:2019-09-10 15:58作者:彭诗俊

海南物业服务团队汇编

2019年9月

  创刊词
近代意义的物业管理,起源于19世纪60年代的英国。随着英国工业革命的发生和发展,大量农村人口成为产业工人的一部分,出现了购买、销售、管理不动产的经济现象,物业出租活动迅速发展,所有权的概念得以确立。奥克塔维亚·希尔(Octavia Hill)女士作为被公认的近代“物业管理”的创始人,首先修缮、改良了房屋的配套设备设施,改善了工人的居住环境,制定了一系列行之有效的管理制度,既满足了工人的居住需求,也保证了租金的收取。奥克塔维亚·希尔的举措随即被其他出租物业的业主纷纷仿效,使得奥克塔维亚·希尔创造的这一套管理方法在英国被迅速推广,并成立了英国皇家物业经理学会,会员遍布世界各地,物业管理逐渐成长为社会化、专业化、企业化、经营性的行业。英国物业管理的成功经验迅速在世界各地传播和复制。
英国专业物业管理的成功经验,首先传播到中国香港。20世纪60年代,香港经济起飞,人口激增,基础设施落后,住房十分紧张,导致居住环境恶化。面对困境,香港政府和“香港房屋协会”等团体开始兴建“公共屋村”和“居屋”。为了管理好“公共屋村”,香港从英国引进了物业管理制度和物业管理人才,大力发展香港的物业管理业。1966年,香港从业人员成立了英国皇家物业经理学会香港分会,使物业管理不断得到充实、完善和发展,积累了许多成功的经验。
19世纪中叶到20世纪20年代,是中国内地房地产业萌芽和初步发展时期,上海、广州、哈尔滨等城市相继建设了许多多层建筑,当时的房地产市场上,出现了代理租赁、清洁卫生,保安服务等专业性经营公司,这种管理方式成为中国内地物业管理的早期形式。
新中国成立后,城市房屋一般由政府和企事业单位组织建造,并由政府和企事业单位设立的管理机构统一管理。由于没有实行市场化的“物业管理”,政府和企事业单位承担着巨大的房屋管理、维护费用,经济上不堪重负。
20世纪80年代初,深圳经济特区成立。深圳作为中国改革开放的窗口,吸引了许多海内外的有识之士,大批创业者、劳动者涌入深圳,推动了深圳房地产产业的迅猛发展。政府、企事业单位主导的福利分房的计划体制被打破,传统的房屋管理、维护模式已不能适应市场的要求,人们对于居住、办公环境提出了更高的要求,物业建设与物业管理并重成为深圳人的主动选择。深圳学习香港和国外的经验,在住宅小区推行物业管理,成为中国内地物业管理的发源地。
1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,标志着物业管理这一新兴行业的诞生;1993年6月30日,深圳成立了国内首家物业管理协会;1994年6月18日,深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过并颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,拉开了中国内地对物业实行规范化管理的序幕。
2003年6月8日,国务院颁布了中国第一部《物业管理条例》;2007年8月26日,国务院对《物业管理条例》部分条款作了修改,将《物业管理条例》原来所称的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”;将“业主临时公约”,改称为“临时管理公约”;将“业主公约”,改称为“管理公约”;2018年3月19日,国务院颁布第698号令,对《物业管理条例》的部分条款进行了修改。
随着海南经济特区的开发与建设,房地产蓬勃发展,物业管理顺应而生。1996年6月4日,海南省人民政府以第89号令,颁布了《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》;1999年9月24日,海南省第二届人大常委会颁布《海南省住宅区物业管理条例》;2004年8月6日,海南省人大常委会对《海南省住宅区物业管理条例》作出修订;2010年7月31日,海南省第四届人大常委会颁布《海南经济特区物业管理条例》,并沿用至今。
《物业管理条例》作为中国第一部物业管理行政法规,确立了一系列重要的物业管理制度,对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任等诸多方面做了明确的规定。《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》的颁布和施行,对规范物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活环境和工作环境,提供了重要的法律依据。
随着海南自贸区、自贸港建设带来的服务升级,对外交流的不断扩大,高端人才的大量引进,业主和物业使用人对物业服务高品质的追求与物业服务企业的粗放型经营,与物业法规滞后之间的矛盾会越来越多,业主之间,业主与物业服务企业之间的矛盾、纠纷也会不断增多。这就要求立法机构、物业主管部门、法律人和物业管理服务的参与人一道努力,从司法保障、制度设计、化解纠纷等方面进行探讨,努力把海南建设成为一个乐业、安居的和谐社会。
这,就是我们成立物业法律服务团队,编发物业法律服务月刊,服务社会的初衷。

一、法律法规

    1、物业管理条例

    2、海南经济特区物业管理条例

7d8ea38b3a794ca5631d44ae5cb61cb.png

d91d3ec7890ed13a6061a6d70594d3b.jpg

二、法律法规解读
哪些人可以被认定为业主?
在建筑物区分所有权法律关系中,业主是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织,可以是本国公民或组织,也可以是外国公民或组织。
按照《物权法》、《物业管理条例》和《海南经济特区物业管理条例》等相关法律、法规规定,具有下列情形之一的,应认定为业主:
1、依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主;
2、基于房屋买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的自然人、法人或其他组织,可以认定为业主;
3、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致房屋所有权发生设立、变更、转让,虽尚未依法办理所有权登记,但该法律文书或者人民政府的征收决定已发生效力,可以认定为业主;
4、因继承或者受遗赠取得房屋所有权,虽尚未依法办理所有权登记,但自继承或者受遗赠开始时已发生效力,该继承人或受遗赠人可以认定为业主。

5、因合法建造房屋等事实行为已经成就,虽尚未依法办理所有权登记,但可以认定为业主。

4ac5a540b2d9408019f51d9a71f0e3f.jpg

5849021e4389cfb26d279e06b8d26c5.jpg

三、案例

深圳市xx物业管理有限公司xx家园管理处

与宋xx等物业服务合同纠纷上诉案


广东省深圳市中级人民法院民事判决书

(2016)粤03民终14284号


上诉人(原审被告):深圳市xx物业管理有限公司xx家园管理处。

上诉人(原审告):深圳市xx物业管理有限公司。

被上诉人(原审原告):宋xx。

被上诉人(原审原告):柏xx。

上诉人深圳市xx物业管理有限公司xx家园管理处、深圳市xx物业管理有 限公司与被上诉人宋xx、柏xx物业服务合同纠纷一案,不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1128号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
深圳市xx物业管理有限公司、深圳市xx物业管理有限公司xx家园管理处的上诉请求:1、撤销一审判决第一项,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实与理由:一、被上诉人房屋从2015年2月12日至2015年7月16日空置,与上诉人无关,不应当由上诉人赔偿被上诉人租金损失。根据被上诉人自己的陈述和相关证据证明,2015年2月28日因被上诉人自己的过错,导致房屋内的洗手间的出水口堵塞,发生水浸。客观上无法出租。被上诉人将房间进行修缮,直至2015年5月6日(见我方新证据一),期间花去两个月的时间。故此期间的空置是被上诉人自身过错造成的,客观上也无法出租获得租金,被上诉人主张的该段期间既没有事实和法律依据,也与上诉人没有任何关联,而一审法院要求上诉人承担该期间租金,显然不当。二、上诉人从未阻止被上诉人出租房屋,其房屋在2015年7月份才出租出去是市场原因造成,与上诉人无关。被上诉人在房屋修缮后,分别于2015年6月18日和7月2日带中介及租客来看房,上诉人均予以了充分配合,并登记在册(见我方新证据二)。可见我方从未阻止被上诉人出租房屋,事实上被上诉人在2015年7月份也将房屋出租出去,如果我方存心恶意阻拦,被上诉人的房屋又怎么会在7月份出租出去呢?故被上诉人的房屋在7月份才出租出去,即是因为前期装修的需要,也是租赁市场的正常合理时间成本,与上诉人无关,上诉人从未阻扰其出租。三、被上诉人屋内供电线路存在问题,经常性跳闸是客观事实。被上诉人将涉案房屋租给第三方后,经排查其电路确实存在问题,经常性跳闸并申请上诉人为其整改维修。经整改后至今,被上诉人房屋内的供电一直正常,没出现过任何问题。四、张远南解除与被上诉人的《房屋租赁合同》系其自由协商解除,与上诉人没有任何关系,张远南自己也出具情况说明予以证实。一审法院认定系上诉人的原因导致租赁合同解除,没有事实依据,依法应当予以改判。基于以上事实和理由,请依法支持上诉人的上诉请求。
宋xx、柏xx辩称:与其提交的书面答辩状一致。
宋xx向一审法院起诉请求:1、被告赔偿原告自涉案房产停水停电并阻扰新租户入场之日即2015年2月12日起至2015年7月11日共计5个月的租金损失65000元(13000元/月×5);2、被告赔偿原告赔付给前租户的租金损失12500元;3、被告赔偿原告维修涉案房产水浸部分发生的费用31000元。
一审法院认定事实:2014年10月,根据《应急物业服务合同》被告xx物业公司进驻xx家园小区提供物业服务。
2009年,两原告购买涉案房产(建筑面积152.09平方米)。同年8月7日,涉案房产登记在两原告名下。
2013年12月3日,原告宋xx与案外人深圳市朴悦设计顾问有限公司(以下简称朴悦公司)签订了房屋租赁合同,约定原告将涉案房产出租给案外人朴悦公司,租期三年自2014年2月1日至2017年2月1日止,第一年月租12500元,押金25000元。2014年12月,朴悦公司通过电子邮件向原告发出终止《租赁合同》通知书,称涉案房产频繁出现停电、停水、光纤网络无法使用等状况,其无法使用涉案房产进行日常办公活动,要求提前终止房屋租赁合同。2015年1月8日,原告宋xx与朴悦公司签订了《终止租赁合同协议》:终止双方的房屋租赁合同;朴悦公司于2014年12月起不再另缴纳房租,12月及2015年1月房租共计25000元,用朴悦公司所交押金抵扣;因涉案房产不能正常使用,原告宋xx返还朴悦公司12500元。后朴悦公司于2015年2月11日前搬离涉案房产。原告称涉案房产自2014年11月起出现频繁间歇性停水停电现象,认为是被告管理处人为所致,并为此报警,同时提交了2014年12月1日的报警回执。审理中,被告提交了朴悦公司于2014年12月25日出具的一份《证明》,内容为:朴悦公司在承租涉案房产期间,从未因被告管理处原因,而导致停水、停电事情发生。
2015年2月12日,两原告与案外人张远南签署了《房屋租赁合同》,约定将涉案房产出租给张远南,月租13000元,租期自2015年2月16日至2016年2月15日,同日办理了租赁备案手续。原告提交的录像显示,2015年2月12日,张远南所请搬家工人欲将家具等物品搬进涉案房产,因被告保安人员阻拦,未能搬入;原告报警,公安局出具报警回执。当天晚上张远南向两原告提出解除租赁合同。随后三日内,原告因涉案房产停电多次致电被告管理处要求处理,管理处以电闸箱钥匙被电工带走为由未予处理。2015年2月15日,两原告及张远南在《房屋租赁合同》上签名确认解除合同,张远南签字确认两原告返还定金3000元,房屋租赁合同上还有“因管理处(原因)不能搬物品上楼、停901电、修电梯等事情,要求解除合约”手写字样。
2015年2月28日,原告宋xx发现涉案房产有水浸现象,遂报警。警察到现场取证后立案侦查,至今尚未侦破。2015年3月2日、3日,深圳市电视台都市频道法观天下栏目、广东电视台公共频道、深圳电视台公共频道新闻广场栏目等对涉案房产水浸事件进行了报道。
2015年4月21日,深圳市住房和建设局、福田区住房和建设局召集梅林街道办、梅林派出所及原、被告召开协调会,要求被告恢复涉案房产的水电。
2015年5月15日,深圳福田供电局出具了《关于xx家园09层01室频繁停电的情况说明》,内容为:2014年11月28日13:20:56,我局接到客户宋xx来电反映涉案房产自10月份开始出现频繁跳闸停电的情况,且11月27日频繁跳闸5、6次,影响居民正常生活,希望核实停电原因并答复。我局计量与检查班核查后发现当日未有计划停电记录,属用户与管理处有纠纷,工作人员联系用户已有电。2014年12月19日9:12:46我局再次接到该户反映,称于18日下午停电,客户要求尽快核查处理。本班再次核查后当日未有计划停电记录,停电原因属用户与管理处存在纠纷,已告知用户需自行处理,并联系管理处说明该处已抄表到户,属我局用电客户,管理处无权进行停电。2015年2月13日16:09:18我局第三次接到该户反映于2月12日16时停电,客户称无法联系电工处理,要求供电部门工作人员尽快前往现场协助处理。本班核查后再次与管理处及客户协调该停电问题,并要求管理处停止此行为。2015年3月,宋xx向我局反映同样问题,本班工作人员现场核查后发现停电原因与前几次相同,我局再次送电,并再次告知管理处停止侵权行为。
2015年7月,原告将涉案房产出租给了案外人刘xx,租赁期限自2015年7月16日起。2015年9月8日,刘xx向被告提交了一份《整改线路申请书》,内容为:因涉案房产室内安全保护开关经常跳闸冒火花导致停电,特向管理处申请整改室内线路。
以上事实有朴悦公司的房屋租赁合同、《终止租赁合同协议》,朴悦公司向被告出具的《证明》,张远南的《房屋租赁合同》,2015年2月12日的录像视频,报警回执,2015年4月21日协调会录像视频,深圳福田供电局出具的《关于xx家园09层01室频繁停电的情况说明》,租赁凭证、《整改线路申请书》及当事人的陈述予以证实。
一审法院认为,根据《物业管理条例》第三十六条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。又依《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》第四十二条的规定,未经供水、供电、供气等公用事业单位、业主或司法、行政授权,物业服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气,但水管破裂、火灾等对业主或者公共财产造成重大损失的紧急情形除外。
两被告作为涉案小区的物业服务企业,应合法依约履行物业管理服务职责。原告提交的2015年2月12日的录像视频、报警回执、张某某的《房屋租赁合同》证明被告管理处有无正当理由、非法阻拦涉案房产承租户搬入的行为;深圳福田供电局出具的《关于xx园XX层XX室频繁停电的情况说明》证明被告管理处擅自对涉案房产实施了停电行为。管理处的行为导致原告与案外人张远南签订的自2015年2月12日起租的《房屋租赁合同》无法履行,给原告造成了租金损失,影响了承租户的正常生活。管理处的行为违反了行业道德,在影响居民正常生活的同时,造成了不良社会影响,应引以为戒。涉案房产在2015年2月12日之后一直空置至2015年7月16日才重新出租给案外人刘xx,原告请求两被告赔偿此期间的租金损失按原告与张远南所签《房屋租赁合同》约定的租金标准13000元/月计5个月,即65000元(13000元/月×5),一审法院予以支持。被告辩称涉案房产是线路问题导致跳闸,与一审法院查明事实不符,不予采信。
关于原告请求被告赔偿原告与朴悦公司解除租赁合同时的一个月租金损失12500元。经查,没有证据证明原告向朴悦公司支付了12500元,该请求事实不清晰,一审法院不予支持。
关于原告请求被告赔偿涉案房产水浸损失。经查,原告在2015年2月28日发现涉案房产有水浸现象,已报警处理,公安局立案侦查后至今未侦破。故导致涉案房产水浸的原因尚未有定论,水浸是被告所为或因被告未尽管理义务导致的证据不足,原告请求被告赔偿因水浸支出的维修费31000元,一审法院无法支持。
依照《物业管理条例》第三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,一审判决:一、被告深圳市xx物业管理有限公司xx家园管理处、被告深圳市xx物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告宋xx、柏xx赔偿租金损失65000元;二、驳回原告宋xx、柏xx的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2470元(已由两原告预交),由两原告负担1045元,由两被告负担1425元。
二审查明:上诉人提交了新的证据,但该证据并不能改变本案的基本事实。一审法院查明的事实清楚,本院予以确认。
本院认为,本案二审的争议焦点是:上诉人是否应当向被上诉人赔偿租金损失65000元?本院认为,由于上诉人存在擅自停电等情形导致被上诉人与案外人的租赁合同不能继续履行,一审判令上诉人向被上诉人赔偿租金损失65000元并无不当。上诉人主张2015年2月至5月的水浸问题是被上诉人过错所导致,但该主张并无充分的证据予以证明,本院不予采纳;上诉人主张其已经配合了被上诉人的租客看房子,上诉人二审提交了相关的来访人员登记表、看房登记表等证据。本院认为,即使该证据真实,也仅能证明上诉人存在配合看房、并不能充分证明上诉人不存在停电等阻碍涉诉房屋正常使用的情形,上诉人提交的新证据均不能改变本案的基本事实,本院不予采纳。综上所述,上诉人的上诉理由均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1425元由上诉人负担。

本判决为终审判决。


审 判 长 柯 云 宗

审 判 员 张 秀 萍

代理审判员 蔡 妍 婷

二〇一六年十二月五日

书 记 员 李全慧(兼)

四、行业简讯

1、中国物业管理协会将举办2019中国国际物业管理产业博览会

8f48367a5f80ed5eee94bc6e50cdae7.png

中国物业管理协会定于10月15日至17日在深圳举办2019中国国际物业管理产业博览会。本届博览会将围绕“科技、赋能、发展共赢”主题,组织展览面积2.25万平方米,将邀请150余家国内国际品牌企业参展,集中展示与物业服务产业链相关的最具应用价值、最受市场欢迎、最有代表性的国内外新技术、新产品、新材料、新装备和新工具,并将配套组织供需对接商洽会、新科技和新产品发布及体验会、签约仪式、媒体见面会等一站式展销活动,促进博览会资源的交流合作和成果转化,助力企业开拓中国市场、拓展国际发展机遇。

2、行业学院物业管理专业(专升本)获教育部批准

51ae7c379ce1cc102f5617feef94e55.jpg

2019年7月29日,17个包括物业管理专业(专升本)在内的新增专业成功获得教育部批准。物业管理专业(专升本)成为首个面向物业管理行业的继续教育本科专业,这对于提升物业管理行业从业人员学历教育水平,构建物业人终身学习立交桥,培养高素质经营管理人才队伍,推动行业转型升级发展具有重要意义。

3、关于物业服务企业开展规范保安员服装和保安员持证上岗工作的意见

52c04d801e51fb0c56dbc6ed153f3bb.jpg

为进一步规范保安员上岗管理,提升保安队伍形象,海口市物业管理行业协会于2019年8月19日,发布关于物业服务企业开展规范保安员服装和保安员持证上岗工作的意见,就保安制服、培训、备案及持证事宜做出规定。

4、北京首个小区使用“北京业主”APP表决更换物业公司

dbb9276e2964cb3f836aea386977c13.png



中新网北京7月31日电 (记者 于立霄)7月31日,北京市朝阳区石韵浩庭小区正式完成新老物业交接工作,老物业撤离小区,业委会选聘的新物业公司正式进驻为业主提供服务。
该小区从业主选举成立业主委员会到授权业委会招投标选聘新物业服务企业,并最终完成新老物业交接,前后历时近8个月,其中涉及的所有业主共同决定事项全部通过市住建委研发的“北京业主”APP进行表决。这也是北京市住建委指导的本市首个成功使用“北京业主”APP表决完成物业公司更换的小区。

5、海口试点“业主决策利器”

5892c6a3e93f59ffc761e3bccce5c54.jpg

2019年7月14日,海口率先在海岸赛拉维小区试点,使用“海口12345+业主决策平台”。业主通过这个电子投票系统,召开业主大会并进行表决,探索解决成立业主委员会的难题。

6、海口市业主委员会协会揭牌成立

10f9ae6d0cc90c6cc633c483c1862fb.jpg

2019年8月25日上午,海口市业主委员会协会揭牌仪式在海口市民游客中心举行。


联系电话:

彭诗俊 13198991858

刘 畅 13807665850

薛彩云 13807591883

侯国飞 13976608267

张志慧 13876269961

娄春艳 13518839448

尚志强 13976896776

邓 莉 13976582129

羊俊双 18789259455

李 芬 18889636473

陈 雪 18789068637



本期编辑:彭诗俊

资料收集:陈   雪



20190806

20190806


咨询电话:0898-68558815
投诉电话:0898-68566990
地址:海口市美兰区国瑞城写字楼铂仕苑北座16楼