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物业法律服务月刊(第二期)

发表时间:2019-10-29 17:01作者:刘畅

海南物业法律服务团队汇编     


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2019年10月




一、法律法规

1.最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释;

2.最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。

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二、法律法规解读

什么是业主的建筑物区分所有权?

业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

确定专有部分应当同时符合以下条件:

      (1)构造上的独立性。即“物理上之独立性”,系指建筑物经区分之特定部分,以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离,达适合为物之支配程度,客观上足以明确划分其范围;

      (2)使用上的独立性:即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用:

      (3)单独为所有权标的的登记:即“权属上之可登记性”,依《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依法律规定登记,于登记日,始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,可以由开发商出卖或出租等。

专有部分的认定条件:

(1)构造独立。能明确区分;

(2)利用独立,可排他使用;

(3)可以登记为特定业主的所有权客体(不排除小范围内的共同共有情形)。

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三、案例


重庆市xx物业管理有限公司与重庆市xx有限

责任公司物业服务合同纠纷上诉案


重庆市第二中级人民法院二审民事判决书

(2015)渝二中法民终字第00108号


上诉人(原审原告):重庆市xx物业管理有限公司。

法定代表人:程xx,执行董事。

委托代理人:郝林平,重庆君之合律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):重庆市xx有限责任公司。

法定代表人:刘xx,董事长。

委托代理人:唐春前,女,汉族,生于1962年12月2日,该公司总经理,住重庆市万州区。

委托代理人:张守贵,重庆渝万律师事务所律师。

上诉人重庆市xx物业管理有限公司(以下简称xx物业公司)与被上诉人重庆市xx有限责任公司(以下简称xx公司)物业服务合同纠纷一案,重庆市万州区人民法院于2014年11月13日作出(2014)万法民初字第05136号民事判决,xx物业公司不服该判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

一审法院审理查明:xx公司原有的原万县市高笋塘1号砖混结构房屋两幢(各三层)建筑面积共计1214.04平方米,于1994年经有关部门批准,被万川经济发展总公司征用修建综合商贸大楼,即万川花园。xx公司与万川经济发展总公司于1999年12月28日签订了《搬迁补偿还房协议书》,协议约定:万川经济发展总公司在高笋塘一号原地修建一幢相对独立14层高的综合楼,框架结构,xx公司将原1214平方米砖混结构与万川经济发展总公司万川花园三区负一至六楼1222.62平方米框架结构作产权交换。协议第十条约定xx公司使用万川经济发展总公司的公用设备设施须缴纳物业管理费并与xx物业公司签订物业管理使用协议书。协议签订后,xx公司将拆迁房屋交万川经济发展总公司拆除。之后万川花园的建设单位由万川经济发展总公司变更为万川房地产开发公司。因xx公司的房屋拆迁补偿发生纠纷,xx公司将万川经济发展总公司及万川房地产开发公司起诉至本院。2002年4月18日,经本院主持调解,原、被告双方达成调解协议,由万川经济发展总公司、万川房地产开发公司立即发还给xx公司万川花园(附楼)三区1-6层建筑面积1449平方米房屋所有权,对所发还的一至六层房屋室内的消防、水、电、气等有关设施,由xx公司自行完善,并承担相关责任;室外(即1-6层楼梯间、附楼三区负一楼等公共区域)的消防、水、电、气等设施,由被告负责完善,并承担由此引起的相关责任。2002年8月15日,万川房地产开发公司将万川花园三区1-6层房屋,建筑面积1437.68平方米交付给了xx公司,但因万川房地产公司欠xx公司搬迁费、过渡费等费用,xx公司向本院申请执行。本院(2002)万民执第981号民事裁定书裁定将万川花园附楼三区7-8层抵债给xx公司。2003年3月12日,万川房地产开发公司将万州花园附楼三区1-8层全部交付xx公司,房屋建筑面积共计1930.70平方米。xx公司于2004年3月16日对所还房屋(含抵偿房)进行封门、装修,所有供水、供电、供气、排污、电梯以及消防等设施均由xx公司自行完善,自成一体。2004年9月,xx公司装修完毕并开业。

2001年12月28日、2004年9月9日,原告xx物业公司作为乙方,与甲方万川房地产开发公司两次签订《前期物业管理协议》。合同期限届满后,双方又于2007年9月17日再次签订《前期物业管理协议》。合同约定:甲方选聘乙方对万川花园实施前期物业管理服务,物业占地面积2942平方米,建筑面积4.56万平方米。合同第二章约定了物业服务事项,乙方提供的公共性物业服务的主要内容为:1、共用部位的维修、养护和管理;2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理;4、建筑小品等的养护与管理;5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理;6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运,排水管道、污水管道的疏通;7、交通与车辆停放秩序的管理;8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务;9、物业档案资料管理;10、物业专项维修资金的使用;11、装修管理;12、接受业主委托,对其物业的专有部分进行维修养护;13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取;14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同第四章关于物业服务费用的收取,第六条约定写字楼按3.20元/月/平方米、商业物业按4.20元/月/平方米、其他物业按3.20元/月/平方米收取。第八条,业主应于接受房屋之日起交纳物业服务费用或物业服务资金;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳;物业服务费用或者物业服务资金按月交纳,业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。合同第八章关于合同期限的约定,约定自2007年9月17日起开始实施。业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同终止。合同第二十九条约定,甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数交纳物业服务费的,应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同第三十七条约定,双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具同等效力。2008年7月17日,万州区房地产管理局物业管理办公室就该合同出具《前期物业服务合同备案证明》。2012年3月1日,万川房地产公司与xx物业公司签订《万川花园前期物业服务合同补充协议-收费明细表》,约定商业用房每月按建筑面积5.80元/㎡的标准,写字楼每月按建筑面积4.20元/㎡的标准收取物业服务费。2013年1月7日,双方再次签订《万川花园前期物业服务合同补充协议-收费明细表》,约定:商业用房每月按建筑面积4.20元/㎡的标准收取物业服务费。业主或使用人应在每年的1月15日内,或在开始产生物业费的三天内交付当年的物业服务费。以此类推,即先缴费后使用、享有服务。逾期则按欠款金额、逾期天数每日支付5‰的滞纳金至付清日止。乙方还有权暂停物业服务。本补充协议与主合同、原补充协议具有同等法律效力。本补充协议与主合同、原补充协议不一致的,以本补充协议为准;本补充协议对主合同、原补充协议未修改部分,原约定继续生效等。2003年10月20日,重庆市万州区物价局以万州价房(2003)115号文件批复,万川花园大厦物业管理服务收费标准为商场:每建筑平方米4.20元/月,写字楼每建筑平方米3.20元/月。

另查明,万川花园至今尚未成立业主委员会及业主大会。

xx物业公司诉称:原告是万州区高笋塘2号万川花园大厦的物业服务公司,对该大楼提供前期物业管理和服务。原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》约定,商业用房物业服务费为每月4.20元/㎡,逾期每日支付5‰日滞纳金,并约定每年的1月15日支付当年的物业服务费。被告系万川花园三区1-8层业主,房屋建筑面积1930.70㎡。被告在接房装修开始营业至今,逾期未交纳物业服务费。原告依法提起诉讼,请求如下:一、判令被告支付2012年6月10日至2012年12月31日止的物业服务费54329元,以及至2014年6月10日前的滞纳金166382元;二、判令被告支付2013年1月1日至2013年12月31日止的物业服务费97307元,以及至2014年6月10日止的滞纳金249106元;三、判令被告支付2014年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费97307元,以及至2014年6月10日前的滞纳金66655元;四、判令被告从2014年6月11日起,对欠费248943元按每日5‰支付滞纳金至付清时止。五、本案诉讼费由被告承担。

xx公司辩称:原告的诉讼请求应全部驳回。理由如下:1、被告拥有的涉案房屋系xx公司与原重庆市万州区万川经济发展总公司(以下简称万川经济发展总公司)签订的搬迁补偿还房协议及抵债取得,还房协议约定由万川经济发展总公司为被告修建一幢相对独立的14层高楼还房,但该公司并未按协议履行;2、搬迁补偿还房协议约定xx公司如要使用公用设备设施则需与物管公司在签订协议后才交纳物业服务费,而xx公司并未与xx物业公司签订物业管理协议,至今也未使用该大楼公用的设备设施,原告收费没有依据;3、万川经济发展总公司交付xx公司的房屋室内的水电消防等设施全部由被告实施完善,室外设施由开发单位完善,费用由万川经济发展总公司和重庆市万川房地产开发有限公司(以下简称万川房地产开发公司)承担,即使产生相应的责任和费用也应由其承担;4、xx公司室内设备设施,包括水电、消防、下水道系统等均由xx公司独立完成,并未与万川花园相通,双方互无关联。原告也没有为xx公司提供物业服务,故被告亦不应承担相应费用及责任。

一审法院审理认为:xx公司因拆迁还房及抵债取得万川花园附楼三区1-8层房屋的所有权,从而成为万川花园的业主。由于万川花园至今未成立业主委员会及业主大会,万川花园的物业服务企业至今由建设单位即万川房地产开发公司选聘,并签订了前期物业服务协议。xx公司作为万川花园的业主之一,其亦为该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者,构成物业服务合同的实质当事人。万川房地产开发公司作为建设单位在向xx公司交付房屋时,应当向业主明示其与xx物业公司签订的前期物业服务合同,让业主知晓前期物业服务合同的内容,以此达成xx公司和万川房地产开发公司受前期物业服务合同约束的合意。同时,国务院《物业管理条例》第二十二条规定:建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十三条规定:建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。因此,临时管理规约作为物业服务中的一个重要基础性文件,既与业主的利益息息相关,同时也对业主产生约束力。结合本案,万川房地产开发公司在将万川花园附楼三区1-8层房屋交付xx公司时,既没有向xx公司明示前期物业服务协议的内容,也没有向xx公司送达临时管理规约或入住须知等基础性文件,也即并未将委托xx物业公司为xx公司提供物业服务的这一意思表示明确传达到对方。况且xx公司在与万川经济发展总公司签订《搬迁补偿还房协议书》时,明确约定xx公司使用公用设备设施须缴纳物业管理费,并与xx物业公司签订物业管理使用协议书,而xx公司至今也未与xx物业公司另行签订物业管理协议。xx公司在接收万川花园附楼三区1-8层房屋后,按照与万川房地产开发公司的约定,自行完善了室内的水电气及消防等有关设施,并对房屋结构进行了改造,封闭了与万川花园连接的通道。从物业的使用现状上看,xx公司对所取得的房屋的使用功能已经进行了重大改造,供水、供电、供气、排污、电梯以及消防等设施设备均与万川花园分开,自成一体,客观上相对独立。虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。但本案由于xx公司对房屋结构及设施进行改造后,实际上其既不可能使用到万川花园的公共设施设备,享受到xx物业公司提供的物业服务,也不可能对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。为体现权利与义务相一致的原则,并结合xx公司、万川房地产开发公司以及xx物业公司没有就有关物业服务达成合意等因素综合考量,该院对本次诉讼中xx物业公司主张向xx公司收取物业服务费及滞纳金的诉讼请求不予支持。判决:一、驳回原告重庆市xx物业管理有限公司要求被告重庆市xx有限责任公司支付2012年6月10日至2012年12月31日止的物业服务费54329元,以及至2014年6月10日前的滞纳金166382元的诉讼请求;二、驳回原告重庆市xx物业管理有限公司要求被告重庆市xx有限责任公司支付2013年1月1日至2013年12月31日止的物业服务费97307元,以及至2014年6月10日止的滞纳金249106元的诉讼请求;三、驳回原告重庆市xx物业管理有限公司要求被告重庆市xx有限责任公司支付2014年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费97307元,以及至2014年6月10日前的滞纳金66655元的诉讼请求;四、驳回原告重庆市xx物业管理有限公司要求被告重庆市xx有限责任公司从2014年6月11日起,对欠费248943元按每日5‰支付滞纳金至付清时止的诉讼请求。五、驳回原告重庆市xx物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11110元,由原告负担。

xx物业公司向本院上诉称:一、原审判决事实不清。(一)对物业服务领域的概念不清。(二)事实不清。1、未查明开发商于2004年5月完成万川花园共有设施设备的安装调试后,由原告管理服务至今使用正常;没有查明,万川花园水电气、消防等所有设备设施的设计,都包括被告房屋的使用量,被告当时和现在都可以连接使用。2、原审错误认为被告未享受公共性物业服务。二、原审适用法律错误。(一)在物业服务合同约束力上,本案应适用法释(2009)8号第1条规定:前期物业服务合同对其全体业主有约束力。业主以其并非合同的当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。(二)在签订物业服务合同上,本案适用重庆市物业管理条例第40条的规定:由建设单位与物业企业签订前期物业服务合同。《搬迁补偿还房协议书》第10条的约定,1、此事与本案无关。合同当事人是被告与开发商。2、搬迁补偿还房问题已被《民事调解书》解决。还房和抵债的房屋都在万川花园。二中院判决认定“xx公司通过拆迁还房和抵债成为万川花园的业主,应受前期物业管理协议的约束”。3、开发商建造商品房的目的是销售,不是自己的。1997年开发商对社会公开销售万川花园房屋,从此时起,万川花园的公用设备设施属全体业主,不再是开发商的。而搬迁补偿还房协议是1999年签订,显然公用设备设施不是开发商的。4、被告作为业主不能与物业公司另行签订公共性物业服务合同。物业管理条例规定:业主委员会成立前由开发商与物业公司签订前期物业服务合同;成立后,由业主委员会与物业公司签订物业服务合同。5、尚无签订使用公用设施设备协议一说。公用设施设备属全体业主共有,为全体业主服务,且设施设备为整体或系统,不可拆分。(三)在业主履行支付物业服务费义务上,本案适用物权法第70、72条和法释(2009)8号第6条的规定。另补充:1、针对本案的主体,上诉人与开发商签了前期物业合同,并一直提供物业服务,是本案的适格主体,本案被上诉人是缴纳物业费的适格主体。2、物管在什么情况下可以收费,国家有相关的规定。也就是说,物业管理在房子未修完的情况下就可以进入,而且上诉人在提供了物业服务的情况后就可以收费。3、法律法规的规定,公共区域是物管管理,专有面积是业主自己管理。4、建筑物专有部分外的部分,业主不得以放弃权利来否定义务。本案业主对公共区域是共有所有权人,放弃权利不能作为其不缴纳物业费的理由。上诉请求:一、撤销(2014)万法民初字第05136号民事判决;二、判令被告支付2012年6月10日至2012年12月31日止的物业服务费54329元,以及至2014年6月10日前的滞纳金166382元;三、判令被告支付2013年1月1日至2013年12月31日止的物业服务费97307元,以及至2014年6月10日止的滞纳金249106元;四、判令被告支付2014年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费97307元,以及至2014年6月10日前的滞纳金66655元;五、判令被告从2014年6月11日起,对欠费248943元按每日5‰支付滞纳金至付清时止;六、本案诉讼费由被告承担。

xx公司答辩称:驳回上诉,维持原判。1、原审认定事实清楚,证据充分,使用法律正确,应当予以维持。2、上诉人的上诉理由不能成立,应该驳回。xx公司是与其他业主一样的观点是错误的。xx公司不是从开发商处购买房屋,是撤迁还房,那么是原有物权的不是购买物权的。而且在协议书中约定是单独修建一栋房屋,不是在万川花园中修建。xx公司与开发商有调解协议书,室内的由万川花园承担责任,室外的由开发商承担责任。如果现在要收物业费,也是由开发商承担。调解书说得很清楚,7、8楼的权利义务是对等的,还是根据调解书来处理。3、搬迁协议10条约定了万川宾馆只有使用了这些设备设施才交。万川物业管理公司的物业合同只要我们签字了我们才交物业费,按时万川物业没有给我们物业合同让我们签字。作为还房,就应当按照撤迁还房的相关规定,不是商品房的相关规定。4、原审根据权利义务相一致的原则,上诉人没有给我们提供服务,也没有提供相应其提供了物业服务的证据。我们与万川物业是完全独立的两个系统,我们的消防设施是单独经过了消防验收的,不需要万川物业承担责任。5、上诉人认为我们的使用是进入了他们的使用量的,这是没有依据的,上诉人提供的证据也证明不了这点。万川花园在设计上和xx公司是独立的。我们与开发公司是撤迁还房的关系,由于开发商多次违约,是通过法院的调解书才把房子给我们的,是最后2003年3月份才把房子交给我们,然后双方签订协议,室内的设施由我们自己完善,室外部分由开发商自己解决。我们改门、改窗户都是和万川达成了协议的。我们所有的设施通道都是自成一体,与万川物业没有关系。

本院二审审理中,xx物业公司向本院提交以下证据:1、2004年8月16日工商局的说明;2、2011年6月29日万川物业管理有限公司章程,3、2011年7月8日企业法人营业执照。证明:⑴万川总公司2003年3月依法注销,上诉人是独立的企业法人,与建设单位没有关联关系,本案是诉求2012年物业服务费,与是否为关联企业无关。⑵从2011年7月8日起至现在的法定代表人都是程森。⑶本案物业服务纠纷的主体是上诉人和被上诉人,所依据的不是“还房协议”,而是“前期物业服务合同”。“还房协议”签订于1999年12月,已于2003年3月履行完毕。从2003年3月起,被上诉人就从万川还原的被拆迁人转变为业主。本案合同订于2007年9月,上诉人与万川总公司没有关联关系,物业服务纠纷也不是关联企业间的交易。⑷上诉人与万川公司是否有关联关系与本案无关,都不能否定被上诉人是万川花园业主的事实,都不能否定上诉人已经提供公共性物业服务的事实,所以被上诉人应按照物业条例和物权法规定支付公共性物业服务费。4、(2013)渝二中法民终字第00748号判决书,证明:⑴本案只应依据前期物业合同等解决我司与xx公司的物业费纠纷;⑵应判决全额支付公共性物业费和滞纳金。xx公司质证认为:证据的真实性没有异议,但是我对万川企业的章程我不发表意见,748号判决书与本案无关。

xx公司向本院提交以下证据:xx物业公司、原万川经济发展总公司、万川房地产开发有限公司的工商登记档案,证明三个公司是有关联关系的,xx物业公司是万川经济发展总公司出资成立的,万川总公司的注销也是不成立的,xx物业公司的股份转了好多次。xx物业公司质证认为:真实性和合法性我们认可,但是与本案没有关联性。不能证明本案上诉人与万川总公司是关联企业。不能证明还房协议第10条对本案有效,不能证明xx公司不是万川物业的业主,不能证明上诉人不应收取物业费。

本院二审查明的事实与一审查明事实一致。

本院二审另查明:1996年4月11日,原万川经济发展总公司(法定代表人兰一波)与四川剑之装饰工程公司申请共同出资创办xx物业公司,1996年9月25日,xx物业公司经工商登记设立,法定代表人兰一波。其后,xx物业公司经过多次变更登记,2001年3月10日,四川剑之装饰工程公司将其持有的xx物业公司20%股份转让给李国宴,2002年万川经济发展总公司将其持有的xx物业公司80%股份转让给兰一波(50%)、兰一平(30%);2005年2月25日,兰一波将其持有的xx物业公司50%股份转让给兰一平,2006年1月3日,李国宴将其持有的xx物业公司20%股份转让给谌奉平;2011年6月30日,兰一平将其持有的xx物业公司10%股份转让给程森,70%转让给谌奉平。万川经济发展总公司于2002年经重庆市万州区工商行政管理局核准注销登记,该公司的债权、债务由重庆市万川经济发展(集团)有限公司、xx物业公司、万川房地产开发有限公司承继。xx公司与原万川经济发展总公司于1999年12月28日签订的《搬迁补偿还房协议书》即由万川房地产开发有限公司履行,万川房地产开发有限公司法定代表人亦为兰一波。

本院(2012)渝二中法民再终字第00054号民事判决书查明:2003年3月12日,xx公司接受万川花园三区1-8层楼时,xx物业公司未将《物业管理协议》交予xx公司,xx公司接房后将除自行完善供水、供电、供气、排污、电梯以及消防等设施,并将万川花园三区1-8层与xx公司楼梯间连接处的窗户改作门作为通道与xx公司整体连接,统一装修,经营宾馆及洗脚城,并从xx公司大门进出,xx公司将万川花园附楼三区1-8层与万川花园附楼其余房屋连接处的通道上安装了防盗门进行封闭,未从万川花园附楼进出。...万川房地产开发有限公司交付xx公司房屋后,xx物业公司多次致函要求与其签订《物业管理协议》,但双方至今仍未签订《物业管理协议》。

本院认为,《中华人民共和国民法通则》第四条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。这是公民、法人从事民事活动的基本原则。

xx公司原本在原万县市高笋塘1号拥有独立的房屋,1994年被万川经济发展总公司征用后,xx公司与万川经济发展总公司在1999年12月28日签订的《搬迁补偿还房协议书》约定万川经济发展总公司在高笋塘1号原地修建一幢相对独立14层高的综合楼作产权交换。万川经济发展总公司被注销后,万川花园的建设单位变更为万川房地产开发有限公司,但万川房地产开发有限公司在履行《搬迁补偿还房协议书》时,违反协议约定,没有“修建一幢相对独立14层高的综合楼”作为对xx公司的产权交换房屋,而是将还房修建为万川花园三区,与万川花园主楼在建筑结构上连接,此违约行为的后果使得xx公司因接收还房而成为万川花园的业主。

xx公司既已成为万川花园的业主,根据现行《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,xx公司应当受到建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同约束,但是,本案《搬迁补偿还房协议书》签订之时,国务院《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等物业管理的法律法规、司法解释尚未颁布施行,本案不适用前述法律法规、司法解释。

《搬迁补偿还房协议书》第十条约定:xx公司使用万川经济发展总公司的公用设备设施须缴纳物业管理费,并与万川经济发展总公司(万川)物业公司签订物业管理使用协议书。这是建设单位万川经济发展总公司与xx公司对还房后物业管理事项所作的特别约定,该约定是协议双方的真实意思表示,符合意思自治原则,法律亦不禁止建设单位与业主对物业管理作特别约定,因此,对于xx公司接受还房后的物业管理事项,应当从其约定。同时,对于这一约定,作为与万川经济发展总公司或万川房地产开发有限公司存在关联关系的xx物业公司是明知的,所以,在xx公司接受还房后,万川房地产开发有限公司并没有向xx公司告知已选聘xx物业公司为前期物业服务企业,xx物业公司也在此后多次致函xx公司,要求与xx公司另行签订《物业管理协议》。

依据《搬迁补偿还房协议书》第十条的约定,xx公司在使用了万川花园的公用设备设施后才须缴纳物业管理费,并与xx物业公司签订物业管理使用协议书。而xx公司在重庆市万州区万川房地产开发有限公司违约还房后,将所有还房进行封门、装修,自行完善所有供水、供电、供气、排污、电梯以及消防等设施,使还房在使用功能上独立于万川花园的其他房屋和公用设备设施的行为,已经表明xx公司不使用万川花园的公用设备设施,xx公司拒绝与xx物业公司签订《物业管理协议》符合《搬迁补偿还房协议书》第十条的约定。

万川房地产开发有限公司与xx物业公司在均明知《搬迁补偿还房协议书》约定了xx公司还房物业管理事项,且xx公司已经决定不使用万川花园的公用设备设施、不与xx物业公司签订《物业管理协议》后,双方仍多次在签订的《前期物业管理协议》中将xx公司还房部分委托xx物业公司进行管理,以期xx物业公司收取物业管理费用,违反了诚实信用原则,xx物业公司主张《前期物业管理协议》对xx公司有约束力不能得到支持。

综上,xx物业公司的上诉理由不能成立,其上诉请求,本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费11110元,由重庆市xx物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                              审 判 长   李学文

                                                      审 判 员   刘健

                                                      审 判 员   何洪

                                                二〇一五年三月三十一日

                                                      书 记 员   陈思静



四、行业简讯

1. 海口老旧小区自主改造可享受多项优惠政策。

《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》自2019年9月24日起施行,有效期二年,适用于海口市主城区内的老旧小区自主改造试点工作。

何为自主改造?老旧住宅小区如何认定?自主改造可享受哪些优惠政策?

自主改造,是指老旧住宅区全体业主有意愿,由全体业主作为改造主体,通过自筹资金或自主对外招商合作。

根据《意见》及相关规定,经市政府批准,依照规划自行实施小区整体或部分拆除重建,享受相关优惠政策的改造模式。

不接受《意见》相关条件的其他自主改造活动,依照有关规定办理,不享受本意见有关优惠政策。

什么是老旧住宅小区?

老旧住宅区是指用地性质为国有建设用地,以居住功能为主,因建筑使用年限久,管网设施老化、建筑质量差、存在较大安全隐患、基础设施缺失严重、宜居条件较差且地块相对独立、产权清晰的城市居住区、厂矿生活区。

认定条件:

(一)房屋以居住功能为主,80%或以上面积的建筑建成使用时间超过25 年,确需要通过改造满足住宅规范标准、改善居住条件的。

(二)房屋以居住功能为主,居住建筑面积80%或以上使用时间超过15 年,且建筑物满足下列条件之一的:

(1)主要承重构件损坏,房屋沉降,外墙、地坪开裂,房屋长期渗漏水;

(2)建筑消防设施、安全疏散达不到规定标准、不符合现行抗震设防要求;

(3)被鉴定为C 级、D 级危房;

(4)房屋不满足住宅设计规范强制性条文规定、居住功能缺失。

(三)住宅区整体存在比较严重的综合安全隐患、场地低洼常年涝灾严重或交通及配套设施不全等情形的。

哪种情况可以享受优惠政策?

(1)新建总建筑面积中包含回迁安置房、配套建设的可售商品房、办公用房、商业用房等,符合《意见》规定的现状建筑3倍面积以内部分,可享受相应优惠政策。其中,回迁安置部分按拆除的现状建筑面积1.2倍计算,免交市政基础设施配套费,其余部分面积的市政基础设施配套费由规划主管部门按30%收取。

(2)自主改造项目回迁安置部分房屋的不动产权属初次登记费、不动产他项权利登记费免收,不动产所有权证工本费等其他各项行政事业性收费按标准的30%缴纳。

(3)对改造安置住房建设用地部分的面积免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

(4)自主改造项目中建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

(5)业主选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。业主选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

(6)电力、通讯、市政公用事业等企业要对自主改造项目给予支持,有线电视和供水、供电、供气、公交、排水、通讯、道路等市政公用设施,可由相关单位出资配套建设,市政府积极协调相关市政公用事业企业给予缴纳入网、管网增容等经营性收费的减免。对整体改造的项目,涉及拆除的非居住建筑面积占比超过20%的部分,或居住建筑年限在15年以下,且不满足《意见》规定有关条件的部分,原则上不享受《意见》规定的优惠政策。

2. 以良法善治推动行业发展,中国物协法工委隆重揭幕。

2019年9月28日,“良法善治与行业发展”首届物业管理法治论坛暨法律政策工作委员会全体会议在郑州市隆重召开,来自全国各地的从业人员、法律政策工作委员会(以下简称“法工委”)委员约350人参加了此次大会,会议由中国物业管理协会法律政策工作委员会主办,河南正美物业服务有限公司、法眼云律网络集团有限公司承办。

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3. 《深圳经济特区物业管理条例》(修订版)正式公布。

2019年8月29日,在千呼万唤下,经过数轮反复修改,新修订的《深圳经济特区物业管理条例》(表决稿),经深圳市六届人大常委会第三十五次会议决议通过,将于2020年3月1日起正式施行。

五、海南物业法律服务团队动态

1. 海南物业法律服务团队与海南法立信律师事务所就《海南经济特区物业管理条例》相关条款修订进行交流和探讨。

2019年9月17日,海南物业法律服务团队负责人彭诗俊律师率团队成员刘畅、娄春艳、尚志强、邓莉等律师和秘书组成员羊俊双、李芬一等人一道,前往海南法立信律师事务所与该所,合伙人符琼芬、孙雨寒律师就《海南经济特区物业管理条例》相关条款修订进行交流和探讨。

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与会人员共同探讨、交流相关法条的修订工作


2. 海南物业法律服务团队参与立法,对《海口市物业管理办法》提出书面修改意见。

2019年9月18日,海南物业法律服务专业团队获悉海口市司法局关于征求《海口市物业管理办法》(以下简称本办法)意见的函,团队成员随即开展研究、交流、讨论,并根据相关法律、法规、规章及规范性文件的规定,结合海南物业法律实务中的困境和问题,就《海口市物业管理办法》提出十五条修改意见,并于2019年9月26日将《海口市物业管理办法》修改意见送至海口市司法局。





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本期编辑:刘畅

       

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20190806


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